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为借款,另辟蹊径授权卖房
未偿还,代理出售险失房产
作者:张洁芳、刘瑾  发布时间:2017-03-06 09:44:16 打印 字号: | |
  王某为获取借款,以房屋作为非典型担保,授权杨某出售房屋。由于未能按期足额还债,杨某暗自低价售房抵债。王某认为杨某与买方恶意串通,诉至法院要求确定房屋买卖合同无效,一审法院判决支持王某诉求。杨某及买方不服,诉至北京一中院,该院近日二审维持原判。

  法院经审理查明,2015年1月26日,王某作为借款人向案外人张某借款300万元,案外人永邦公司对该借款承担连带责任。同日,王某与永邦公司的员工杨某签订《委托书》,委托杨某办理涉案房产的买卖交易等一切手续,并办理公证。借款期限满,王某未能如期归还对张某的借款本金及部分利息,杨某在未告知王某的情况下与国兴华盛公司签约,以365.8万元的价格出售涉案房屋。2016年4月12日,杨某分三次向张某转账,每次100万元,共300万元。王某认为杨某与国兴华盛公司的代理人戴某恶意串通,遂诉至法院,要求确定该房屋买卖合同无效。

  一审法院认为,房屋价款的支付过程、汇款、房屋的价格均不符合常理以及代理人出售房屋时未与所有权人协商,国兴公司代理人的身份等多处存在疑点,且当事人均未能作出合理解释故认定杨某与国兴华盛公司之间存在恶意串通损害了所有权人的利益,故判决关于涉案房屋的买卖合同无效。

  国兴华盛公司和杨某不服判决,上诉至北京一中院,请求法院撤销一审判决,驳回王某的全部诉求。

  北京一中院经审理后认为,首先,恶意是相对于善意而言的,即明知或应知某种行为会造成国家、集体或第三人的损害,而故意为之。本案中,杨某作为房主的代理人本应使被代理人的房屋财产利益最大化,但其明知该房屋市场价格有500余万元,却以远低于市场价的价格出卖,且没有与委托人沟通即作出决定,该低价出卖的行为表明其存在侵害被代理人即王某的恶意。国兴华盛公司作为买受人亦陈述其是委托擅长房屋买卖交易的戴某代为签订买卖合同,戴某应当十分清楚当时的市场价格,即使按照杨某陈述的以420万元的价格成交也远远低于市场价格,对此,国兴华盛公司作为买受人亦知晓杨某仅为代理人并非产权人,加之国兴华盛公司代理人戴某对房屋买卖业务熟悉,更应对低价出卖涉案房屋产生疑问,但国兴华盛公司仍与杨某签订该买卖合同,国兴华盛公司主张其为善意购买人,很难令人信服。加之国兴华盛公司在收房时,杨某主张房屋内物品均已不要,国兴华盛公司仍以谨慎的方式将物品保留在他处,说明国兴华盛公司对产权人是否真正出卖涉案房屋仍心存疑虑,故认为杨某故意低价卖房,国兴华盛公司故意买之,双方均存在损害被上诉人利益的恶意。

  其次,恶意串通需要恶意串通的双方事先存在着通谋,即串通的双方都希望通过实施某种行为而损害国家、集体或第三人的利益,共同的目的可以表现为当事人事先达成一致的协议,也可以是一方作出意思表示,而对方或其他当事人明知实施该行为所达到的非法目的,而用默示的方式表示接受。本案中,杨某以低价出卖委托人的房屋,戴某代理的国兴华盛公司亦同意购买,即使说杨某与戴某在签约前不存在串通,但在签约时戴某既然熟悉房屋买卖此业,其明知该房屋价格远远低于市场价格,有可能损害房屋产权人的利益,仍欣然签约即表示其对杨某的恶意行为默示接受,即为串通。因此,杨某与国兴华盛公司存在恶意串通,故二审维持原判。

  法官提醒:

  法院在判决之时,不仅要通盘考虑整个案情,还要有效结合市场规律和市场行情。在北京房势行情不断看涨的背景下,一些单位或者个人为了规避法律规定,采取变通方式给当事人借款等提供便利,比如本案中的以授权房屋买卖作为民间借贷的担保。由于当事人法律意识淡薄,在面临交易时容易因小失大,造成难以弥补的损失。法院在裁判过程中也会积极发挥自身职能,正确引导市场价值,帮助当事人树立正确的法治观念和法律意识,避免一些个体钻法律空子,用不诚信交易的行为谋不义之财。
责任编辑:孔维卫
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