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租房入学未达目的 租客退房被判违约
作者:范磊、赵梦芸、王梓茜  发布时间:2017-08-16 14:51:58 打印 字号: | |
  李某承租秦某房屋,租约到期,李某为方便孩子上学续租。后因其子未如愿入学,李某要求按旧合同履行,并将秦某诉至法院要求解除第二份合同。秦某反诉要求李某支付违约金等费用。一审判决李某支付秦某违约金等2万元,秦某返还李某剩余押金3万余元。二人均不服上诉至北京一中院。该院近日二审维持原判。

  2015年7月28日,秦某与李某签订房屋租赁合同,约定李某承租秦某位于海淀区一处房屋,租期1年,秦某将房屋交付李某使用,李某支付押金并按时交纳租金。2016年5月26日,双方签订第二份房屋租赁合同,约定李某仍然承租该房屋居住,租期6年,李某向秦某交纳年押金。同时双方约定原合同余款及押金作为新合同的部分租金,剩余部分下次补齐。当日,秦某签署知情同意书,表示同意李某用此套房屋地址作为其子办理入学的依据,但因招生名额已满李某之子未能被公立学校录取,后经该区教委调剂获得私立学校入学资格。李某曾给秦某发短信表示让孩子回老家上学,不占用房子学位名额,未登记入学就未占用名额,希望双方按照旧合同执行。秦某则表示一切应依新合同执行,旧合同已废止。2016年7月24日,李某向秦某交还房屋,截至当日李某尚有水费、气费共计100余元未支付。李某将秦某诉至法院,要求解除合同、退还押金并赔偿利息损失。秦某则反诉要求李某支付违约金、租金、水电气费并赔偿利息损失。

  一审法院认为,新合同签订时旧合同实际已解除,李某提前退租是违反合同约定,应承担相应的违约责任。秦某收回房屋之日,双方租赁合同已于当日解除。李某应按新合同约定补交截止至当日的租金并支付所欠水费、气费。双方未将入学登记相关事宜进行书面约定,但秦某确实协助李某以诉争房屋为其子办理入学登记。现无证据表明诉争房屋对应的入学名额被李某使用。故判决李某支付秦某租金、水费、气费及违约金共计2万余元,秦某返还李某剩余押金3万余元。

  李某、秦某均不服判决,上诉至北京一中院。李某认为第二份合同约定的违约责任是格式条款,应为无效,请求法院改判自己无须支付秦某违约金2万元。秦某请求法院改判李某应付租金800元、违约金5万元,秦某不应退还押金、李某应再支付违约金4400元。

  北京一中院经审理认为,本案争议焦点在于合同效力、违约金数额以及租金数额。关于合同效力,李某主张双方签订租赁合同时存有胁迫情形,但未能举证。双方签订第二份租赁合同并不符合法律规定格式条款的特征,李某以该合同中的违约责任是格式条款为由,主张违约责任条款无效没有法律依据。关于违约金数额,李某应当对其提前退租行为承担违约责任。鉴于双方通过书面合同的形式变更了短信记录的约定,一审判决中认定的2万元违约金已经兼顾了补偿性和惩罚性。但李某的上诉主张忽略了违约金的惩罚性特征,秦某的上诉主张忽略了违约金的补偿性特征,故二人关于违约金的上诉请求均无法律依据。关于租金数额,李某向秦某交还房屋并签署退房交接清单,可以认定双方均同意退房,并解除双方房屋租赁关系,应当按照实际退房时间结算租金。秦某主张李某应依据合同约定按月支付租金,不符合上述法律的规定。

  据此,北京一中院二审维持原判。
责任编辑:孔维卫
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